"國(guó)外也有學(xué)區(qū)房嗎？"開學(xué)伊始，一位朋友便拋給我這樣一個(gè)問題。其實(shí)，無論古今中外，為人父母都逃不開子女教育的問題，尤其是在很早就實(shí)施學(xué)區(qū)制的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家， "學(xué)區(qū)房"同樣是搶手貨。近年來，為了孩子的教育，越來越多的中國(guó)父母將投資目光投向海外，擇"房"而居的故事頻頻上演，成為提升海外學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的推動(dòng)力量。
從美國(guó)說起：好學(xué)區(qū)與高房?jī)r(jià)如何相互成就
圖片：美國(guó)就近入學(xué)的學(xué)區(qū)制拉高了好學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)。一份調(diào)查報(bào)告稱，美國(guó)公立學(xué)校成績(jī)較高的地區(qū)平均房?jī)r(jià)要比差地區(qū)高出20.5萬美元。
美劇《The good wife》中，女主角的家庭橫生變故，因?yàn)樨?fù)擔(dān)不起富人區(qū)昂貴的生活而搬到小公寓，孩子們也從私立學(xué)校轉(zhuǎn)到公立學(xué)校，努力適應(yīng)新的學(xué)習(xí)環(huán)境。在移民陳莉看來，這個(gè)情節(jié)非常能夠反映現(xiàn)實(shí)：美國(guó)的私立中小學(xué)首先看錢，有能力送孩子上私校，尤其是頂級(jí)私校的，非富即貴--階層差異在教育層面上體現(xiàn)得很明顯。
在美國(guó)，只有體現(xiàn)教育公平的公立中小學(xué)跟"學(xué)區(qū)"二字有關(guān)系，所有居住區(qū)都有相對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)劃分，采取就近入學(xué)的原則。但由于學(xué)區(qū)之間教育質(zhì)量參差不齊，學(xué)區(qū)房一直是美國(guó)家長(zhǎng)們追捧的對(duì)象。去年，陳莉搬到耶魯大學(xué)所在的美國(guó)康涅狄格州紐黑文居住，為了孩子上學(xué)也做了一番調(diào)研。"耶魯周圍有不少學(xué)校，最好的一所公立小學(xué)被我稱為'耶魯附小'。那所小學(xué)成績(jī)好，環(huán)境好，有很多耶魯教職工的孩子。我看中了一套可入讀'附小'的學(xué)區(qū)房，可還沒有聯(lián)系上賣主討價(jià)還價(jià)呢，就被告知房子已經(jīng)售出了。一打聽，原來那套學(xué)區(qū)房有十幾個(gè)買家同時(shí)在搶！"美國(guó)家長(zhǎng)對(duì)教育的投入讓陳莉感慨不已，"我接觸到的美國(guó)家長(zhǎng)對(duì)子女教育都極為重視，這與我們以前的認(rèn)識(shí)有很大偏差。"
目前，全美大約有1.5萬個(gè)學(xué)區(qū)，公立學(xué)校的基礎(chǔ)建設(shè)、師資、教學(xué)設(shè)備和校車服務(wù)花銷很大，但聯(lián)邦政府只提供總開支中的10%左右，州政府負(fù)擔(dān)一半，余下經(jīng)費(fèi)則主要來自學(xué)區(qū)居民所繳納的地產(chǎn)稅和部分商業(yè)稅。雖然需要長(zhǎng)期為高質(zhì)量的教育"買單"，但好學(xué)區(qū)的居民并不將其視為負(fù)擔(dān)：擁有一所好學(xué)校是房屋保值、增值的重要保障。房?jī)r(jià)高，征收的地產(chǎn)稅就高，學(xué)校就有能力招聘好的老師、增加設(shè)施、提高質(zhì)量，這又會(huì)提高本區(qū)的房屋保值程度，形成良性循環(huán)。
盡管市場(chǎng)熱度高，但美國(guó)學(xué)區(qū)房的價(jià)格并沒有貴得離譜，這是因?yàn)槊绹?guó)公立學(xué)校的入學(xué)條件并不與購(gòu)房落戶掛鉤。即便家長(zhǎng)在學(xué)區(qū)內(nèi)沒有房產(chǎn)也不要緊，租住學(xué)區(qū)的房子也能辦理入學(xué)手續(xù)。
英國(guó)現(xiàn)狀：激烈入學(xué)競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)購(gòu)房熱潮
圖片：英國(guó)文法學(xué)校吸引著人們目光，超過八成的華人家長(zhǎng)會(huì)為了子女的教育搬到優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)。
美國(guó)的學(xué)區(qū)制開始于英屬殖民地時(shí)期，與之相比，英國(guó)實(shí)行學(xué)區(qū)制的時(shí)間要晚得多，上個(gè)世紀(jì)六七十年代才開始按居住地區(qū)分片招收學(xué)生。英國(guó)的學(xué)校也分為私立和公立兩種，公立學(xué)校由政府或當(dāng)?shù)亟逃块T維護(hù)并資助，嚴(yán)格執(zhí)行就近入學(xué)的原則，如果想要擇校，只有購(gòu)買學(xué)區(qū)房一條路可走。
在英國(guó)，人們對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧更多地源于入讀文法學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)壓力。作為英式公立教育最高水準(zhǔn)的代表，文法學(xué)校與國(guó)內(nèi)的重點(diǎn)中學(xué)類似，設(shè)有入學(xué)考試。與私校相比，這類學(xué)校升學(xué)率同樣高--畢業(yè)生進(jìn)入牛津和劍橋的比例在30%以上，并且是免費(fèi)的，這對(duì)家長(zhǎng)來說具有極大的吸引力。在整個(gè)英格蘭，文法學(xué)校只有164所，每一個(gè)入學(xué)名額都有12個(gè)學(xué)生來競(jìng)爭(zhēng)，激烈程度甚至超過了一些私立學(xué)校。
作為踏入名校的最后一級(jí)臺(tái)階，文法學(xué)校對(duì)周邊房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用自不必說。在倫敦，好的學(xué)區(qū)房比普通房產(chǎn)的價(jià)格平均高出5.5萬英鎊。在比較了英國(guó)各地公立小學(xué)的平均考分和周邊房?jī)r(jià)之后，人們還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)成績(jī)考試(sats)分?jǐn)?shù)每提高10分，周圍住房的售價(jià)就會(huì)增高3.3%，大約是5800英鎊。
買家來了：海外學(xué)區(qū)房遭遇中國(guó)"孟母"
縱觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家，"重點(diǎn)"學(xué)校對(duì)學(xué)區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)貢獻(xiàn)非常大，不過，如今海外學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路飆升的原因又多了一條：中國(guó)人來了！
"2010年，我在墨爾本讀書。假期回國(guó)時(shí)，就有同學(xué)問我，是住學(xué)校宿舍還是寄宿家庭？我回答說，'都不是，我家在那邊有房子'。當(dāng)時(shí)，所有人都很詫異地看著我。"15歲時(shí)，王景文留學(xué)澳洲?？紤]到在國(guó)外租房不如買房，他的父母在學(xué)校附近購(gòu)買了一套面積近百平米的公寓。五年之后，像他這樣為教育在海外置業(yè)的家庭已經(jīng)不再是少數(shù)派。"我身邊有不少華人家庭會(huì)選擇在名校附近買房?，F(xiàn)在在國(guó)內(nèi)聊起這樣的話題，也不會(huì)有人感到吃驚。"他說。
有專家指出，留學(xué)低齡化已成為一種現(xiàn)象，孩子小，家長(zhǎng)需要陪讀，由此而激發(fā)的置業(yè)需求會(huì)越來越多。另外，經(jīng)過十余年的發(fā)展，中國(guó)學(xué)生出國(guó)留學(xué)的時(shí)間從兩年增加為8年以上，這也帶動(dòng)了海外置業(yè)的需求。最近五年來，大批中國(guó)人在美國(guó)、歐洲、澳洲、加拿大等國(guó)買房置業(yè)，對(duì)他們來說，海外"學(xué)區(qū)房"的概念更加寬泛，私校和頂級(jí)公立學(xué)校附近的房產(chǎn)最受歡迎。
針對(duì)這種情況，英國(guó)《星期日泰晤士報(bào)》也曾刊發(fā)過一篇題為《中國(guó)人盯上了英國(guó)學(xué)區(qū)房》的報(bào)道，文中指出，不少中國(guó)人利用房市低迷的契機(jī)投資房產(chǎn)，其中為子女讀書買房的比例高達(dá)60%?！队?guó)房產(chǎn)周刊》之前也對(duì)英國(guó)華人做過調(diào)查，在倫敦，剛畢業(yè)的華人職業(yè)人士?jī)A向于在交通方便、物業(yè)較新、價(jià)格相對(duì)便宜的東倫敦新區(qū)置業(yè)；可一旦結(jié)婚或生育子女，教育就成為購(gòu)房置業(yè)的首要因素。除了倫敦的優(yōu)秀學(xué)區(qū)，劍橋、牛津的華人新移民也在迅猛增長(zhǎng)。
談到這一話題，身在美國(guó)的陳莉也有同感："如果只想實(shí)現(xiàn)短時(shí)間留學(xué)的話，讓子女直接讀寄宿私校顯然是最便利的選擇。但現(xiàn)在中國(guó)人與海外的交流多了，尤其是像我們這些'移一代'，都在海外居住多年，為人父母之后就更傾向于做性價(jià)比最高的選擇。"
趨勢(shì)分析：用資產(chǎn)配置的眼光看海外學(xué)區(qū)房
"好學(xué)校與高房?jī)r(jià)的聯(lián)系是世界上最穩(wěn)定的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律之一。"經(jīng)濟(jì)學(xué)家Gibbons這樣說。中國(guó)父母對(duì)海外學(xué)區(qū)房的投資并不止于教育，其中也包含著對(duì)房產(chǎn)投資回報(bào)的理性判斷。當(dāng)代跨國(guó)版的"孟母三遷"，在某種程度上正被演繹為財(cái)富增值的故事。"投資學(xué)區(qū)房不僅可以節(jié)省一筆住宿費(fèi)用，而且等孩子畢業(yè)之后，還可能從房?jī)r(jià)的上漲中獲益。最初，人們考慮的是一切為了孩子。現(xiàn)在，人們考慮的可能是如何讓子女教育與投資理財(cái)雙豐收。"陳莉說。
從深層次分析，中國(guó)買家在海外追逐"學(xué)區(qū)房"，釋放的是全球資產(chǎn)配置的信號(hào)。從某種意義上來說，全球資產(chǎn)配置是把匯率作為重要參數(shù)的。以前，作為資本價(jià)格的匯率被低估，國(guó)內(nèi)資本多集中在房地產(chǎn)行業(yè)，而人民幣匯率變化和經(jīng)濟(jì)低迷國(guó)家對(duì)中國(guó)資金的期待，使多年沉積在房地產(chǎn)上的逐利資金開始嘗試全球資產(chǎn)配置，流向歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊"價(jià)值洼地"。
海外學(xué)區(qū)房雖火，但對(duì)于將其視為一種投資的中國(guó)父母來說，更需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。此前也有報(bào)道稱，某些國(guó)外大學(xué)周邊的學(xué)生公寓、高層公寓，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢，租金收益減少，空置率可能上升。有投資意愿的家長(zhǎng)們一定要睜大雙眼，找準(zhǔn)"潛力股"。
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